토지이용규제 정보서비스 바로가기

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토지이용규제 정보서비스

토지 투자에 접하신 지 얼마 되지 않은 분들은 반드시 체크해야 할 필수 서류들과 토지이용계획 확인원을 알아볼 수 있도록 도와주는 토지이용 규제 정보서비스에 대해 잘 모르시기 때문에 아래를 통해서 어느 정도 고민을 해소할 수 있습니다.

토지 파악 서류

 

제일 먼저, 토지를 파악하기 위한 서류들을 살펴보면. 토지대장, 도면. 토지이용계획확인원, 등기부등본입니다. 토지 투자를 하기 전에 투자할 만한 가치가 있는 땅인지를 파악하기 위해 필수적인 체크 서류입니다.

토지이용계획확인원

 

위의 4가지 서류 중 실전에서 가장 중요한 서류가 '토지이용계획 확인원'입니다. 토지의 지목, 면적, 공시지가, 확인 도면, 용도지역 등에 관한 사항을 모두 확인할 수 있기 때문입니다.

 

어떤 땅을 투자 목적으로 고려하고 있다면 반드시 확인해야 할 서류입니다. 서류 열람은 인터넷 검색창에 '토지이용 규제 정보 서비스'라고 검색하면 쉽게 이용할 수 있습니다. 토지이용 규제정보서비스에서는 전국의 토지를 열람할 수 있습니다.

토지이용규제정보서비스

토지대장 및 등기부등본

 

토지이용 규제정보서비스에서 토지이용계획 확인원을 꼼꼼히 살핀 후에도 토지를 매입할 의사가 있는 경우에는 등기부등본을 열람한 후 소유권 관계 및 기타 사항을 분석해야 합니다.

 

또한 토지 면적은 토지 대장을 기준으로 하기 때문에 토지 대장도 체크할 필요가 있습니다. 면적은 토지대장 기준으로 한다'는 의미에 대해서 설명하겠습니다.

 

 

만약 등기부등본상의 토지 면적과 대장 면적이 다른 경우에는 기준이 있어야 하지 않겠습니까? 그럴 때 토지 대장의 면적이 매우 정확하다고 판단을 하는 것입니다.

 

tip: 면적은 토지대장을 기준으로 하세요! 소유권에 관한 사항은 등기부등본을 기준으로 해 주세요!

 

토지 투자를 할 때 서류를 보는 순서를 정리해 나가죠. 첫째, 토지이용계획 확인원을 열람한 후 토지의 특성을 파악하고 매입 여부를 고려해 봅니다. 둘째, 대장을 확인하고 토지 면적을 확인해 보세요.

 

그리고 세 번째 등기부등본을 열람하고 소유권 관계와 기타 사항을 체크해 봅니다. 세심한 확인이 필요한 서류이니 놓치지 말고 4개의 서류를 확인하세요.

 

'요즘 이 지역이 떠오른다고 들었는데 왜 이렇게 싸지?' 생각보다 저렴한 가격에 부동산 투자를 해본 적이 있나요? 묘하게 가격이 저렴하면 '용도 제한'에 대해 알아봐야 합니다.

 

한국은 각각의 토지와 건축물의 활용이 입지에 따라 달라집니다. 주택을 예로 들면 어떤 곳은 고층 아파트 단지를 지을 수 있는 반면 다른 곳은 단독주택처럼 저층만 허용되는 지역이 있습니다.

 

상가에서도 입지에 따른 용도를 제한하고 위해 시설은 특정 지역에 출입할 수 없습니다. 이와 같은 토지이용과 건축물 용도 등의 제한을 우리나라에서는 법에 의해 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분해서 관리하고 있습니다.

용도별 구분

 

그렇기 때문에 인접한 토지임에도 불구하고 규제 여부에 따라서 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 용도지역·지구·구역을 구분합니다. 용도지역·지구·구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 다음과 같이 정의되어 있으며, 각 도시의 관리계획에 따라 지정됩니다.

 

"세 가지 모두 토지의 이용방법 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 정하고 토지 이용을 제한한다는 공통점이 있으며, 세부 내용을 국토계획법, 시도 조례, 건축법 등 개별법으로 규정하고 있습니다"

 

다만, 차이점은 용도지역이 중복되어 지정되지 않는다는 점이고, 용도지구는 용도지역을 보완하고, 용도구역은 용도지역 및 지구를 보완하는 역할로 지정된다는 점입니다.

 

따라서 용도지역은 모든 토지에 하나의 용도지역으로 지정되어야 하나 용도지구 및 구역은 필요에 따라 지정될 수 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.

용도지구 및 용도구역

 

용도지역 상세분류입니다 "용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림부, 자연환경보전지역 4가지로 나뉘며, 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역이고 관리지역은 보전, 생산, 계획관리지역으로 분류됩니다"

 

 

이 중 도시의 주거, 상업, 공업, 녹지는 소분류로 구분됩니다. 용도지역마다 건폐율 및 용적률 법정한도가 정해져 있으며, 그 한도는 시도 조례에 의해 강화 또는 완화될 수 있습니다.

 

[표 2]를 보면 서울 도시계획조례에서 정한 주거지역의 건폐율 및 용적률이 국토계획법에서 정한 기준보다 엄격하게 규정되어 있음을 알 수 있습니다.

 

자세한 용도지구 및 세부 구역입니다. 용도지구 및 구역은 앞서 기술한 바와 같이 용도지역에서 정하지 않은 특정 토지이용 제한 또는 완화 내용을 담고 있어 각각의 토지에 따라 지정 여부가 달라집니다.

 

용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구의 10가지로 나뉘며, 용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역의 5가지로 나누어져 있으며, 각 내용은 [표 3]과 [표 4]로 정리되어 있습니다.

 

용도지역과 마찬가지로 각 용도지구 및 구역에 대한 규제사항도 관련 법령에 규정되어 있습니다. 일례로 서울시는 도시계획조례에 의해 자연경관지구의 개별 규제를 건폐율 40% 이하, 건축물 높이 3층 12m 이하로 명시하고 있습니다.

용도 확인 방법

 

용도지역·지구·구역을 확인합니다. 현재 주목하는 토지 또는 소유하고 있는 토지 용도지역·지구·구역 지정 여부를 확인하려면 국토교통부의 토지이용 규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)를 이용하시기 바랍니다.

 

여기에는 본 논문에서 설명한 국토계획법에 의한 용도지역·지구·구역 외에 다른 법령에 의한 지역·지구 등의 내용도 모두 포함되어 있으며, 토지이용계획 도면 및 각 지역·지구 등에서의 행위제한 내용 등도 종합하여 제공되고 있습니다. 이렇게 자신이 관심 있는 토지 용도지역·지구·구역과 각 규제사항을 잘 이해하고 똑똑한 부동산 활용과 투자를 하세요.

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